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정부가 ‘로또 분양’에 문제에 대한 제도 개편에 나설 것으로 보인다. 과도한 시세 차익이 청약시장 과열을 유발하고 있다는 판단 때문이다.

이재명 대통령도 최근 국무회의에서 공공 개발이익을 환수하는 방법을 포함한 택지공급 시스템 개선책을 주문한 것으로 알려지면서 분양가 상한제를 중심으로 한 제도 전반의 손질이 예상된다.
9일 행정안전부가 공개한 제26회 국무회의 희의록에 따르면 이재명 대통령은 지난 6월 19일 국무회의에서 이른바 ‘로또 청약’의 구조적 문제로 분양가상한제를 지목했다.
당시 이 대통령은 “ 주택금융공사 적격대출 택지 공급 가격과 실제 가격에 차이가 생겨 소위 말하는 벌떼 입찰을 시키고 로또 분양을 하는 등 문제가 많다”면서 “로또 분양은 분양가 상한 제한이 있다보니 실제 시세와 차이가 크게 발생해 주변 집값을 폭등시키는 원인”이라고 지적했다.
이 대통령은 이어 “공공영역에서 개발 이익의 상당 부분을 환수하는 방법을 찾으면 시장이 이렇게 난리나는 디딤돌대출과 보금자리론 것을 막을 수 있을 것”이라며 제도 개편의 필요성을 언급했다.
분양가상한제는 아파트 분양가격을 택지비와 기본형 건축비 이하로 제한하는 제도다. 1977년 주택가격 안정을 목표로 처음 도입된 이후 시장 상황에 따라 폐지와 부활을 거듭해왔다. 1999년 분양가 자율화로 고분양가 논란과 집값 급등이 벌어지자 실수요자 보호 차원에서 2005년 공 회생절차폐지 공택지에 우선 도입됐고, 2007년에는 민간택지로 확대 시행됐다.




현재는 서울 강남3구와 용산구 등 일부 규제지역의 민간택지와 공공택지 개발지구에만 적용되고 있다. 분양가 상한제가 적용되면 정부가 고시하는 표준건축비와 택지비를 기준으로 분양가 상한액이 정해지 모듈러주택 가격 며, 통상 주변 시세의 60~80% 수준에서 분양가가 책정된다.

제도의 취지는 과도한 분양가 상승을 억제해 무주택 실수요자의 주거비 부담을 완화하고 부동산 투기를 차단하자는 것이다. 다만 분양가를 인위적으로 억제한 결과 시세와의 가격 격차가 벌어지면서 시장 왜곡 현상이 나타나고 있다는 문제가 제기되고 있다.
마산자동차담보대출실제로 분양가상한제가 적용된 아파트의 분양가는 주변 시세보다 현저히 낮아 당첨 즉시 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있는 것으로 여겨져 수만~수십만 명의 청약자가 몰리는 이른바 ‘로또 청약’ 광풍이 수차례 불거진 바 있다.
직방이 지난 6월 기준 올해 청약한 72개 단지의 평균 경쟁률을 분석한 결과를 보면, 분양가상한제가 적용된 22개 단지는 평균 경쟁률 26.2대 1을 기록했으나, 적용되지 않은 단지는 4대 1에 그쳐 경쟁률 차이가 약 6배에 달했다.


‘분상제’ 폐지보단 환수 방식 조정 가능성





서울 여의도에서 바라 본 한강 너머 용산 아파트 단지 모습 [김호영 기자]



분양가상한제를 전면 폐지하기보다는 제도의 틀은 유지하되 공공이 개발이익을 더 많이 환수하는 방식으로 조정할 가능성이 크다. 분양가를 인상하거나 제도를 폐지하는 개편안은 정치적 부담이 크기 때문이다.

청약 당첨자가 일정 수준 이상의 시세차익을 얻게 될 경우, 그에 상응하는 금액만큼의 국민주택채권을 의무 매입하도록 하는 방식이 해법으로 거론된다. 2006년 성남 판교신도시 등에서 실제로 적용된 바 있다.
청약 진입 문턱을 높이는 방안도 검토되고 있다. 문재인 정부 시절 도입된 전매제한 기간(최대 10년)과 거주의무기간(최장 5년)을 다시 강화하는 방식이다. 현재는 전매제한이 최장 3년으로 줄어든 상태다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 “청약예금이 주택도시기금 조성에 활용된다는 점을 감안하면 분양가를 시세대로 책정할 수 있게 하는 방식은 현실적으로 어렵다”면서 “국민주택채권 의무 매입 등을 통해 이익을 공공이 환수하는 방식이 활용될 수 있다”고 말했다. 임 교수는 이어 “실거주 의무를 강화해서 실수요만 청약을 받을 수 있도록 하는 방식도 고려해볼 만하다”고 덧붙였다.
분양가 상한제를 시행하더라도 이익을 환수해 임대주택 공급 등에 활용하는 방안도 있다. 이익 환수와 실거주 수요 위주로 청약에 나서도록 하는 방향이 필요하다는 것이다. 현재 신혼희망타운에서 적용 중인 수익공유형 모기지 대출도 해법이 될 수 있다. 분양가가 3억7000만 원을 초과하는 신혼희망타운의 경우 수익 공유형 모기지를 의무 가입해야 한다.
연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 최대 4억원(집값의 70% 이내)을 대출해 주지만, 매도 시에는 대출 기간과 자녀 수에 따라 차익의 최대 50%를 주택도시기금으로 환수한다.
소수이지만, 분양가 상한제를 폐지하자는 주장도 나온다. 한 업계 관계자는 “시세 대비 저렴하게 공급을 하니 청약 수요가 과열되고, 자기 능력 이상의 주택을 매입하려 하는 것”이라며 “폐지하고 원래의 가격대로 공급하게 되면 불필요한 수요가 줄어들며 과열도 진정될 것”이라고 말했다.