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“10년 전엔 사람이 바글바글했는데 오늘은 왜 이렇게 썰렁해요? 요즘은 경매라고 해서 다 싼 것도 아니더구먼.”

지난 16일 오전 찾은 서울중앙지방법원 4법원. 입찰 법정을 채운 30명 남짓의 인원 중 이날 경매로 나온 동작구 상도동 상도현대 아파트(전용면적 60㎡)를 보러왔다는 60대 A씨는 기자와 만나 이같이 말했다. 그는 과거 경매로 아파트를 낙찰받아 자녀에게 물려주고 오피스텔도 낙찰받아 본 경매 경력자다. 하지만 무주택자인 탓에 전세 기간 만료가 다가 노동부 오자 10년 만에 다시 경매법원을 찾았다.
경매 물건은 감정가 6억5300만원에 나온 신건 물건. 네이버 부동산에는 같은 평형이 6억5000만원부터 매물로 나와 있고 이달 거래된 최근 실거래가는 7억2000만원이다. A씨는 “최근 대출 규제로 집값이 더 내려갈 것으로 예상한다”며 “오늘은 분위기만 보러왔다. 이번에 유찰되면 낙찰가율 90% 대구nh캐피탈 수준으로 낙찰을 노릴 것”이라고 계획을 설명했다.
하지만 이 아파트는 낙찰가 6억7670만원을 적어낸 B씨에게로 돌아갔다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 104%. B씨는 “집 근처 아파트가 경매에 나왔길래 참여해 봤다”며 “네이버 최저가 매물보다는 비싸지만 낙찰 물건이 계단형 단지고, 실거래가보다도 저렴해 만족한다”고 말했다. 대출중개업체 실거주용으로 집을 구매했으며 대출액도 크지 않다는 그는 경매를 마친 뒤 대출 상담을 권유하는 경매업자들을 뒤로하고 법원을 나왔다.



16일 오전 서울중앙지방법원 4별관에서 경매가 진행 중인 모습. 경매장 내부에 인적이 드물다. [사진=위지혜 기자]

요건

6·27 대출 규제 이후 서울 아파트 경매시장의 기세가 한풀 꺾인 분위기다. 하지만 강남권과 한강벨트에서는 여전히 낙찰가율이 100%를 넘기고 있다. 대출규제 이후인 6월 28일부터 7월 23일까지 진행된 강남3구(강남구·서초구·송파구)의 아파트 낙찰가율은 평균 105.7%다. 이 기간 강동구 고덕아남( 한국장학재단 학자금대출 신청 전용 78㎡)은 감정가보다 7% 높게 낙찰됐다. 성동구 행당동대림(전용 60㎡)은 응찰자 9명이 몰리며 낙찰가율 110%을 기록했다.

원인으로는 최근 급등한 서울 집값이 꼽힌다. 감정 당시보다 아파트 값이 오르면서 감정가보다 높게 낙찰받아도 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받는 셈이 되는 것이다. 실제로 지난 15일 강남구 개포현대(전용 82㎡)가 23억2333만원(낙찰가율 116%)에 낙찰됐다. 이는 같은 평형 최고가 거래액(21억1000만원)보다 2억원 가량 높은 금액이었다. 2등과 3등 응찰자보다도 낙찰가가 1억원~3억원 높았다.
하지만 네이버부동산 기준, 해당 매물의 현재 호가는 25억원~27억원 수준이다. 시세보다는 저렴하게 낙찰받은 것이다. 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “6.27 대책 이전에는 강남, 서초 아파트들이 신건 경매에서 초경합을 벌이는 일이 많았다”며 “가격을 낮추면 내가 떨어질 수 있다는 불안감이 있다 보니, 6.27 대책 이전의 가격을 들고 와 낙찰을 받는다. 매매시장에서 가격이 조정되면, 낙찰가도 같이 떨어질 것”이라고 예측했다.
서울 선호 지역 아파트는 현금 부자 투자자의 비중이 높아 대출 규제의 영향을 덜 받고 실거주 수요가 충분하다는 점 또한 이유로 꼽힌다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “보통 경매시장에 고가 아파트들은 현금 비중이 높은 수요자들이 많다. 오히려 경쟁률이 감소하며 메리트가 될 수 있다”고 말했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “경매는 자기 자금으로 조달하면 여전히 토지거래허가제를 피할 수 있는 틈새시장”이라고 강조했다.
그런데도 서울 아파트 경매 시장은 응찰자가 줄어들며 타격을 입고 있다. 경락잔금대출의 한도가 6억원으로 제한되고 6개월 내 전입 의무까지 발생하며 대출받는 다주택자들의 투자 경로가 막혔기 때문이다. 지지옥션에 따르면 6·27 대출 규제 전인 6월 마지막주 서울 아파트 평균 경매 응찰자 수는 5.7명이었지만 시행 후인 7월 첫째주 3.3명으로 감소했다. 지난 17일 강남구 논현동 동부센트레빌(전용 114.5㎡)은 감정가보다 7% 높게 낙찰됐지만 응찰자는 1명에 불과했다.
서울중앙지법에서 대출 전단지와 명함을 나눠주는 경매업자 C씨는 “6월에는 사람이 바글바글했는데 최근엔 사람이 반으로 줄었다”며 “강남 아파트는 가격도 내려가는데 다들 쉽게 낙찰받으려 하지 않을 것”이라고 분위기를 전했다. 경매 투자자 D씨는 “다주택자는 아예 대출이 안 나오니 당분간 주택은 경매하고 싶어도 못 한다”며 “상가나 사무실, 토지를 주로 보고 있다”고 말했다.